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  • 二环商品房踩盘报告|“天坛府的一居,您买不到了”

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      上周末,北京城建·天坛府开放临时售楼处,严肃君立马预约过去看了看。

      临时售楼处位于珠市口西大街105号底商,“天坛府”三个字很明显。售楼处门口即停车场,但停车位不多。

      严肃君去的那天,停车场有捷豹、玛莎拉蒂,也有奥迪、奔驰、宝马。进门是旗袍姑娘泡茶,售楼处装修风格妥妥新中式。

      

      天坛府临时售楼处

      与预期相差无几,只有36套的60平一居,买上的可能微乎其微。天坛府销售更是直接表明,“如果预算够的上,不如考虑100平两居”。

      回顾项目信息请戳:天坛府历史、户型图首发

      产品跟“想象的不一样

      此前严肃君曝光天坛府户型图,由于没有尺寸,观感并不直接。严肃君这次拿到了具体信息,跟之前“想象”的不太一样。

      1. 从尺寸上看,天坛府除60平一居外,其他户型的进深、面宽比超过2:1,比想象的还要长长长长长长。长条户型的室内中间部分,自然采光情况不免令人担心。

      2.得房率80%左右,三种户型的卧室面积都不大,空间有些迷你。

      3.层高3米,中规中矩,安装新风系统或中央空调后,室内空间倒不至于压抑。

      4. 天坛府60平户型客厅面宽3米2,100平与135平客厅面宽3米8,在同区域同面积段里,面宽尺度已算优秀。

      具体来看,60平一居东向整体面宽8.2米,客厅面宽3.2米,卧室面宽3米。厨房8.3㎡,客厅餐厅共20㎡,卧室11㎡,卫生间5㎡。

      

      天坛府60平户型图

      与此前的猜测不同,曾为储藏间的位置,实则为设备平台。外侧墙体是开放的,只能放置空调外挂机,不能作他用

      100平东西向三居,东向客厅面宽3.8米,西向次卧面宽3米,主卧面宽3.3米,东西整体进深15.6米。卫生间为暗卫,餐厅、玄关位置的大概主要依靠灯光。

      天坛府100平户型图

      销售介绍,两居卧室面积分别为8㎡和14㎡,厨房7.5㎡,卫生间6㎡,客厅23㎡,餐厅7㎡,玄关5㎡。

      135平三居,南向整体面宽7米4,进深17米6,进深面宽比2.4:1。由于进深过长,所有功能间也是长条形。主卧21㎡,客厅与餐厅共36㎡,北向两个次卧分别是8㎡和9㎡。

      如果考虑到80%的得房率,北向卧室中间打断变两居的话,居住舒适性会更高。

      天坛府135平户型图

      抛开东西向和长条户型,天坛府产品的面宽尺度,相较于二手房里同面积段房源,已是优秀。比如新奥洋房,151平南向客厅面宽为3米9,城市亮点125平东向客厅面宽仅3米3。

      60平一居36套,100平两居72套,135平共204套。销售称,“预计60平单价最高,100平单价最低,135平单价相对也会高一些”。

      由于套数不多,销售也很坦诚的说,“即便今天拿着全款来交钱的,60平也不一定能买的上,100平的还有点可能”。

      霸气门庭向北开

      天坛府中空挑高20米,进深18米的霸气门庭,在目前北京的新房市场里,挺少见的。

      与一般南向大门不同的是,天坛府霸气门庭向北开,也许寓意为遥望天坛。

      

      天坛府项目效果图

      如下图所示,一期三栋住宅楼。60平与100平全部位于东西向住宅楼,紧挨商业办公楼。该楼共10层,1层为底商,住宅楼层共9层,一梯三户。

      私密性上,东西向楼栋或受商业办公楼影响,私密性较差。

      

      天坛府项目一期沙盘图

      135平三居全部位于北侧住宅楼,一梯两户,自西向东分别是8层、10层、9层。距离南面商业办公楼楼间距50米,距离北侧回迁房(楼高待定)楼间距26米。

      社区园林风格为新中式,树木全部成冠移植,还有水系设计。由于地块中还有文物保护,一期园林不大。

      另外,车位比为1:1,车位价格预计在60万一个。北门为人行入口,南门与西门为车行入口。

      二期产品户型依旧“长”

      如果,一期户型不能满足改善的需求,那么二期产品也需要有个心理准备。

      天坛府二期规划产品为150平-260平大户型,外立面、园林风格延续一期的风格。

      

      天坛府项目沙盘图

      严肃君N个500人置业群里的神级群友,向严肃君提供了两张疑似二期大户型的CAD设计图。

      疑似天坛府150平户型图

      150平设计为三室两厅两卫,可以说是拉长版的135户型。与之相比增加了两个阳台和一个储藏间,南向整体面宽7米55,20米1的进深尺度,可以说真的很惊人了。

      215平设计为四室两厅两卫,南向整体面宽10米35,进深20米1。南向主卧与书房可以打通,做超大主卧套以提升居住品质。

      疑似天坛府215平户型图

      两个户型超长进深,保持了天坛府长进深的产品统一性。

      虽然产品户型多少都有点令人遗憾,但是将该产品放到东城二环边的地段上,也就不那么介意了。

      毕竟在东西城新房稀缺、二手房逐渐“老破小化”的大前提下,出现纯商品房,还有各个面积段的产品供应,或许购房者心中的完美户型,门槛能稍微降低一些。

      最后,当严肃君谈起东城唯一的限竞房永定府时,天坛府销售直截了当的说:“黄了”。

      而就在不久前,严肃君联系到的永定府销售称,“地块被收回都是谣言,预计明年开盘”。

      是真是假,只能留给时间。

      互动时刻:

      严肃君:棚改地块还有钉子户,会出现商品房盖好,回迁房还没拆迁完的情况吗?

      销售:钉子户没有几个了,2020年交房时应该不会出现这种情况。

      内城棚改难度大、时间长已是共识,严肃君查询北京领导留言板,2018年年底还有棚改滞留户询问棚改情况。

      您认为严肃君担心的情况会发生吗?欢迎在文末留言,与严肃君互动~

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